LOI ALUR

Location meublée de courte durée :

« Madame la Ministre, le compte n’y est pas ! Mesdames et Messieurs les Maires, soyez pragmatiques et justes !»

 

La loi logement dite « ALUR » a été définitivement adoptée par le Parlement le 20 février dernier. Cette nouvelle loi aboutit à un texte qui, sur le sujet de la location meublée temporaire, ne tient pas - suffisamment - compte des réalités de « terrain ».
Or tout le monde doit prendre ses responsabilités : le Gouvernement pour réguler encore mieux le marché, les collectivités pour assurer une application équilibrée de la nouvelle loi, les acteurs, professionnels et plateformes Internet, propriétaires et locataires pour respecter la réglementation.

 

Madame la – nouvelle - Ministre, le compte n’y est pas !

Il existe un risque majeur de disparition des petites entreprises de services françaises au profit de portails Internet offshore !

 

L’activité de la location meublée est aujourd’hui gérée par un tissu de petites entreprises locales de services, sources de milliers d’emplois non délocalisables. 

Alors que le Président de la République et le Premier Ministre eux-mêmes déclarent que letourisme est une « grande cause nationale », l’application de la loi ALUR risque de :

 

  • faire disparaître de nombreuses PME parisiennes et françaises non délocalisables,
  • au profit de portails internet de réservation offshores, favorisant de facto les locations non déclarées, non professionnelles et non encadrées.

Au démarrage des discussions sur la loi ALUR, la société californienne AIR BnB commercialisait à Paris environ 10 000 appartements. Le jour du vote de la loi, elle en commercialise plus de 21 000. La société Booking.com en avait moins de 100. Aujourd’hui elle en propose plus de 1 000.

 

A l’inverse, le portefeuille des 40 sociétés françaises membres du SPLM est resté stable avec 4 000 appartements. Ces 4 000 appartements sont gérés quotidiennement par 400 salariés alors que les 21 000 appartements d’AIR BnB en génèrent moins de 15.

 

Par ailleurs, la loi ne soumet pas ces sociétés étrangères aux mêmes contraintes que les
TPE parisiennes faussant ainsi la concurrence entre « petits » et « gros ».

 

Le risque est donc de voir les sociétés étrangères devenir monopolistiques, au détriment des entreprises françaises, et de voir les locations meublées temporaires se faire de façon non officielle, non déclarée et non taxable.
Pour autant, le problème du logement ne sera pas réglé : l’accès au logement ne sera pas favorisé et l’intérêt général ne sera pas préservé.

 

Le SPLM, qui représente toutes ces PME françaises non délocalisables, demande au nouveau Gouvernement et au Parlement de prendre des mesures rapides et efficaces permettant la survie de nos entreprises françaises et des emplois locaux en encadrant l’activité des plateformes offshore et des portails afin que tout le monde se voit appliquer les mêmes règles en appliquant la loi Hoguet à tous les acteurs du marché de la location meublée de courte durée.

 

Mesdames et Messieurs les - nouveaux - Maires, soyez pragmatiques et justes !

La loi ALUR donne aux municipalités un pouvoir incontournable pour la réglementation de la location meublée. Les nouvelles municipalités devront donc, dans les mois qui viennent, voter un nouveau règlement municipal adapté à la fois à la loi ALUR et à leur situation spécifique.

 

Le SPLM est à l’écoute et la disposition des nouvelles municipalités pour construire ensemble les dispositions permettant une meilleure régulation de la location meublée de courte durée afin que le remède ne soit pas pire que le mal.

Paradoxalement, la nouvelle loi, en sanctuarisant la résidence principale du propriétaire ou du locataire, va rendre beaucoup plus diffus et difficilement contrôlable ce type de location
meublée touristique.

 

Chacun, sans autorisation du propriétaire s’il est locataire, pourra louer son appartement à
des touristes 4 mois par an, sans qu’il soit en pratique possible de contrôler cette durée ou s’il s’agit réellement d’une vraie résidence principale.

 

En d’autres mots, au lieu d’avoir 1 appartement loué 10 à 12 mois par an, il y aura demain 3 appartements loués - au mieux - 4 mois par an.

 

Comment les contrôler dès lors que la loi sanctuarise la résidence principale ? Comment
vérifier que le propriétaire/le locataire loue bien 4 mois et non pas 6 ou 8 mois par an ?
Comment être sûr qu’il s’agit bien d’une résidence principale ?

 

D’ores-et-déjà, une recommandation des professionnels mérite d’être avancée : ne pas restreindre abusivement la location meublée de courte durée en permettant plus librement la location du « pied à terre ». Ce dernier (1ère résidence secondaire) est de facto un logement et devrait donc être exonéré de changement d’usage.

 

En autorisant la 1ère résidence secondaire, on garde une partie du parc d’appartements meublés gérés par des professionnels, on évite que ces logements restent vides en l’absence du propriétaire et on limite le développement d’un marché souterrain fait par des particuliers qui s’inventeront de fausses résidences principales.

 

Cependant, afin d’encadrer la location meublée de courte durée dans les résidences secondaires, le SPLM recommande de limiter ce régime d’exonération du changement d’usage à 8 mois dans l’année pour la 1ère résidence secondaire, en s’appuyant sur des professionnels ayant signés un code de déontologie et un engagement de quiétude.

 

Enfin, le Conseil Constitutionnel, dans sa sagesse, a abrogé l’abus de droit qu’était l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la location meublée de courte durée, prévue par la loi ALUR.
Tout en demandant aux nouvelles municipalités, en particulier celle de Paris, de ne pas remplacer la disposition abrogée par des mesures restreignant injustement la location meublée, les professionnels réunis au sein du SPLM sont prêts à étendre leur code d’éthique et de déontologie ainsi que leur charte de quiétude sur tous les territoires concernés afin de conjuguer au mieux respect du droit de propriété et des droits de la copropriété.

 

En conclusion et à titre d’illustration de ce propos, un fait vécu personnellement hier : au café, 3 personnes discutaient ensemble. L’une d’entre elles, locataire de son appartement, disait qu’elle le louait sur un portail sans l’autorisation de son propriétaire et ce, sans aucun risque.


Les autres, trouvant l’idée géniale, prenaient des renseignements pratiques pour pouvoir le faire aussi....

Cette anecdote anodine démontre qu’une réglementation avec plus de contraintes, mal
adaptées aux besoins, engendre toujours plus d’effets pervers et de contournements. Seule une régulation rationnelle et applicable, faite avec et pour l’ensemble des acteurs, permettra de satisfaire les exigences de chacun.

Jean-Marc AGNES
Président du SPLM

LES 7 CLES POUR BIEN COMPRENDRE LA LOI ALUR

Ce document pédagogique a vocation à présenter la nouvelle réglementation concernant la location meublée de courte durée qui devrait entrer en vigueur au cours de l’année 2014. Rappelant les principaux axes de la nouvelle loi, ce document transitoire sera suivi d’un 2ème document au 2ème semestre 2014 qui explicitera précisément la nouvelle réglementation définitive qui s’appliquera pour votre commune.

Le 20 février dernier, le Parlement a adopté la loi ALUR. Elle vise à encadrer davantage la location meublée de courte durée. Pour autant, la loi n’est pas encore applicable aujourd’hui. Elle ne devrait pas l’être avant le 2ème semestre 2014. En effet, pour être en vigueur, la loi ALUR nécessite : - des textes administratifs d’application qui ne sont pas publiés à ce jour ; - de nouveaux règlements municipaux qui ne seront votés au mieux qu’à partir de septembre 2014, la loi ALUR laissant aux municipalités un fort pouvoir de décision sur leur territoire. Néanmoins, en l’état actuel des choses, le SPLM a souhaité vous faire un bref rappel des changements proposés par la nouvelle loi et qui seront adoptés, ou non, par les municipalités.

1. Pourquoi la loi ALUR concerne-t-elle à la location meublée de courte durée ?

  • La nouvelle loi souhaite préciser davantage le cadre réglementaire de la location meublée de courte durée. L’esprit de la loi vise à proposer à chaque commune une « boîte à outil » permettant d’avoir une réglementation adaptée à ses problématiques particulières.


2. Qu’est-ce qui va changer pour le propriétaire ?

  • La location de meublés touristiques sera désormais définie comme « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».
  • Selon la nouvelle loi, ce type de location constituera désormais un « changement d’usage » de l’habitation.
  • En vertu de ce changement d’usage, le propriétaire qui souhaite louer son bien devra obligatoirement obtenir auprès de la mairie ou, le cas échéant, d’un regroupement de communes (EPCI) :
    • soit une autorisation de changement d’usage du logement sans compensation ;
    • soit une autorisation de changement d’usage du logement avec compensation via le rachat de commercialité ;
    • soit, et c’est une nouveauté, une autorisation temporaire qui permettra à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle n’y élisant pas domicile. Dans ce dernier cas, la « destination » du logement ne sera pas modifiée : il n’y aura donc pas de changement d’usage et pas d’achat de commercialité.
  • Le Conseil Municipal fixera les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage ou temporaires, après avis, pour Paris, Lyon et Marseille, des maires d’arrondissements.
  • Une déclaration préalable en mairie ne sera pas obligatoire pour la location d’une résidence principale : elle le sera pour toutes les autres.


3. Qui sera concerné par les modifications de la loi ALUR ?

  • Seront concernés essentiellement les propriétaires ayant un ou plusieurs biens à Paris et dans les villes de plus de 200.000 habitants, auxquelles s’ajoutent les communes de la petite couronne d’Ile de France.
  • La résidence principale n’est pas concernée par ce changement d’usage. Paradoxalement, la nouvelle loi, en sanctuarisant la résidence principale du propriétaire ou du locataire, va favoriser l’explosion de la location meublée touristique. Et les contrôles seront particulièrement difficiles à effectuer pour les pouvoirs publics.


4. Un propriétaire qui n’a qu’une seule résidence secondaire sera-t-il concerné ?

  • Toutes les résidences secondaires des communes concernées seront concernées par le règlement municipal.
  • Concernant les résidences secondaires à Paris, le conseil municipal aura la possibilité de choisir le régime qu’il lui convient : changement d’usage (comme jusqu’à présent), nouveau régime de l’autorisation temporaire, autre dispositif...
  • L’objectif du SPLM est d’obtenir auprès de la future Mairie de Paris un traitement de la 1ère résidence secondaire aligné sur celui de la résidence principale.


5. Qu’est-ce que cela va changer pour les sites d’annonces ou les professionnels ?

Toute personne qui prête son concours contre rémunération, par une activité d’entremise ou la mise à disposition d’une plateforme numérique, à la mise en location d’un logement sera obligée d’informer le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables prévues et d’obtenir de lui, préalablement à la mise en location du bien, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations.

6. Quel sera le pouvoir de l’Assemblée Générale des copropriétaires ?

  • L’Assemblée Générale des copropriétaires n’aura aucun pouvoir, ni de décision ni de consultation sur le sujet de la location meublée. Le Conseil Constitutionnel a en effet abrogé la mesure de la loi ALUR sur ce sujet, adoptant la même position que le SPLM avait fait valoir pendant tous les débats parlementaires.
  • Seul le règlement de copropriété peut se prononcer sur le sujet de la location meublée.


7. Quels sont les éléments qui restent à définir ?

Les critères de la location temporaire restent à définir par le décret d’application et par les règlements municipaux. Ils concerneront notamment : la durée des contrats de location, les caractéristiques physiques du local et sa localisation en fonction du marché du logement. Ces critères pourront être modulés en fonction du nombre d’autorisations accordées à un même propriétaire.

Et maintenant ?

La nouvelle règlementation concernant la location meublée de courte durée n’est donc ni applicable ni figée. Elle nécessite des échanges, voire des négociations, avec les pouvoirs publics et avec chaque municipalité concernée. C’est ce à quoi le SPLM va s’employer dans les mois qui viennent afin de préserver cette activité au bénéfice de tous : locataires, propriétaires, professionnels, acteurs, et surtout attractivité et développement de la France.