La location meublée saisonnière, une législation complexe, incohérente, peu compréhensible, ne permettant pas une réelle régulation du marché / SPLM – Libre propos :

La location meublée saisonnière, une législation complexe, incohérente, peu
compréhensible, ne permettant pas une réelle régulation du marché.

 

Les premières dispositions visant à l’encadrement du marché de la location meublée de courte durée sont apparues dans le CCH en juin 2005.
 

Force est de constater que 9 ans après le marché n’est toujours pas régulé et que l’arrivée des plateformes offshore a eu un effet de stimulation que les nouvelles dispositions introduites par la loi ALUR n’arrivent pas à endiguer.

 

 Face à la montée inexorable de l’économie collaborative, qui permet à tout un chacun de devenir un professionnel de la location meublée sans contribuer par l’impôt à l’effort collectif, les pouvoirs publics ont mis en place une législation complexe, incohérente, peu compréhensible et peu efficace pour réguler le marché.

 

Une législation complexe :

 

  • Comment comprendre, que c’est l’objet du contrat de location (location faite ou pas, au titre de la résidence principale du preneur) et non des travaux de transformation du logement qui lui font perdre son usage d’habitation.
  • Le changement d’usage sans la perte des critères de l’habitabilité (comme dans le cas de la location meublée touristique) est régulé de la même façon que la transformation d’une habitation en bureau. Dans le 1er cas le retour à l’usage d’habitation est immédiat, il suffit de changer l’objet du contrat de location. Dans le second cas, le retour à l’habitation est plus complexe, n’est pas immédiat, et impose de nouveaux travaux.
  • Comment comprendre, qu’il faille utiliser une procédure complexe, qui n’est adaptée qu’au changement d’usage pérenne (Je transforme un appartement en bureau) alors que mon besoin de faire de la location meublée saisonnière peut être seulement temporaire (le temps que mes enfants aillent à l’université, etc...).
  • Il est illusoire de penser qu’un propriétaire qui a un projet à moyen terme pour son appartement s’engage dans une procédure de changement d’usage et de changement de destination. S’il a de l’argent, il laissera son appartement vide.

Une législation incohérente :

 

 

  •  Comment comprendre, que c’est l’objet du contrat de location (location faite ou pas, au titre de la résidence principale du preneur) et non des travaux de transformation du logement qui lui font perdre son usage d’habitation.
  • La législation ne supprime pas la possibilité de disposer d’une résidence secondaire à Paris, mais impose de la laisser vide plutôt que de la louer quand on ne l’occupe pas, sauf à la transformer en un hébergement hôtelier...
  • Comment comprendre, que louer un appartement meublé à un touriste impose une autorisation avec changement d’usage, alors que transformer une boulangerie en habitation se fait sans changement d’usage et sans autorisation.
  • Comment comprendre, que le changement d’usage au titre de la location meublée touristique  impose un changement de destination si les « logements meublés donnés en location qui ne relèvent pas de l’article L.632-1 du Code de la construction et de l’habitation », mais n’impose pas de changement de destination si « les logements mis à disposition occasionnellement en cas d’absence de durée limitée de leurs occupants en titre ».

Donc :

 

  • Si je possède une résidence secondaire et que je veux la louer à des touristes les mois où je ne suis pas là, je dois faire un changement de destination et un changement d’usage. Mon appartement devient un hébergement hôtelier, car c’est la seule destination que je peux demander...
  • Comment comprendre, que je puisse louer un appartement vide comme résidence secondaire, mais que je ne puisse pas louer ce même appartement s’il est meublé. 
  •  Comment comprendre, que si je pars en expatriation pour 2 ans, je ne peux pas louer mon appartement meublé pendant mes 2 années d’absence sauf à y établir la résidence principale de mon locataire ou faire un changement d’usage, ce qui est en pratique infaisable. 
  • Comment comprendre, que je puisse louer ma résidence principale pendant 4 mois, alors que par définition je n’ai que 5 semaines de congés, alors que si je possède une résidence secondaire, par définition vide une partie de l’année, je ne puisse pas la louer ne serait-ce qu’une semaine.
  • Comment comprendre, que si je loue un appartement meublé à un étudiant pendant 9 mois, je n’ai pas le droit de le louer à un touriste les 3 mois restants et qu’il doit donc rester vide.

Une législation incompréhensible :

 

  • La complexité et les incohérences de la législation la rendent incompréhensible du grand public. Ce constat est fait depuis des années sans que les campagnes d’information des régulateurs n’y change quoique ce soit.

Une législation peu efficace pour réguler le marché :

 

  • En 2011, l’APUR estimait le nombre de locations meublées de courte durée à 20.000 logements. Trois ans après, à cause de l’explosion des plateformes internet offshores, les estimations récentes sont à 30.000 ou 40.000 logements.
  • Sur la même période le nombre d’appartement géré par les membres du SPLM est resté parfaitement stable à environ 4.000 logements.
  • Avant la loi ALUR l’infraction était constituée par une seule location meublée de courte durée.

Aujourd’hui l’infraction est plus complexe car elle peut être de nature différente :

 

- Si le logement n’est pas la résidence principale du preneur, l’infraction est le fait « de
louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes
durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement
d'usage au sens du présent article. »

 

  • L’accumulation des critères rend la définition plus précise et donc plus restrictive. Elle offre cependant de nouvelles possibilités de contestation.

- Si le logement est la résidence principale du loueur, l’infraction est le fait de louer
plus de 4 mois ou le fait de déclarer son appartement en fausse résidence principale.

 

  •  Dans ce cas de cette infraction, le contrôle devient difficile car comment comptabiliser le respect des 120 jours ou comment prouver que ce n’est pas la résidence principale du loueur.
  • Pour rendre ses avis l'administration doit tenir compte des règlements de copropriétés. Ceux-ci, dont la rédaction date pour la plupart des années 1950 à 1960, sont, sur le sujet de la location meublée, soit muets, soit l'autorise, soit ambiguës. C'est une source de conflit inépuisable.
  • La législation impose à ce jour deux conditions cumulatives pour qu’une location meublée soit possible dans un appartement sans en changer l’usage : (1) qu’elle soit faite au titre de la résidence principale du preneur et (2) que le contrat de location soit d’un an. Ce faisant on introduit une complexité et une possibilité de contourner la loi :

 

  • Au titre de la complexité : La loi impose une durée minimale pour le bail (et non pour le séjour). On ne peut confondre la durée du bail et la durée du séjour. En effet, l’article L 632.-1 du CCH prévoit explicitement qu’un locataire d’un appartement meublé puisse « résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois ».

 

  • Au titre de la possibilité de contourner la loi : Comme a pu l’écrire le Professeur
    Monéger, Directeur de l’Institut Droit de l’université de Dauphine : « Suffirait-il de louer, sur le papier, à titre de résidence principale, pour un an, pour satisfaire à l’obligation de police locative ? D’aucun diront que la fraude à la loi est patente. Sans doute, mais encore faudra-t-il que le procureur de la République en apporte la preuve. L’affirmation n’est pas suffisante » (Loyers et copropriété – Revue mensuelle du jurisclasseur – Octobre 2012).

En conclusion :

 

  • Si nul n’est censé ignorer la loi, encore faudra-t-il qu’elle soit claire et facile à comprendre. Ce n’est à l’évidence pas le cas de la location meublée.
  • Les forces, liées à l’essor de l’économie collaboratives, poussant le marché de la location meublée de courte durée à son développement, sont aujourd’hui supérieures aux moyens dont dispose le régulateur pour le contrôler.
  • Si l’arsenal répressif semble conséquent, il reste l’objet de nombreuses critiques qui pourraient permettre à la Cour de Cassation de remettre en cause le principe du référé autonome qui permet aujourd’hui des condamnations confiscatoires sans possibilité d’un débat devant les juges du fond.
Face à ce constat, le SPLM propose à la Mairie de Paris, la mise en place d’un groupe de travail chargé d’élaborer une convention entre la ville et les professionnels permettant une régulation plus efficace par la mise en place d’un autocontrôle par la profession. Il sera ainsi plus facile pour le régulateur de contrôler quelques professionnels signataires de cette convention que les quelques 40.000 logements qui seraient dans l’illégalité.

 

Alain Cartraud
Absolu Travel - Vice-Président du SPLM