Propositions pour projet de loi logement ALUR

« ATTENTION : DANGER !
Risque de mort de PME françaises et d’emplois non délocalisables !»



Le projet de loi ALUR introduira une nouvelle réglementation concernant la location meublée saisonnière (dite également touristique ou de courte durée).

Les professionnels de la location meublée saisonnière, regroupés au sein du SPLM, s’ils appellent de leurs voeux une nouvelle réglementation et une régulation concernant cette activité, déclarent :

« Si le Gouvernement a voulu au départ mieux réguler et pérenniser la location meublée, le texte actuel comporte en fait les germes de la disparition des PME parisiennes et françaises au profit de sociétés offshores. L’activité de la location touristique, essentielle à l’attractivité de la France, est aujourd’hui gérée pour l’essentiel par un tissu de petites entreprises locales de services, sources de milliers d’emplois non délocalisables, favorisant l’insertion professionnelle et le développement économique de notre pays.

Le projet de loi, s’il est adopté en l’état, va tuer les entreprises françaises au profit d’entreprises étrangères ne payant pas d’impôt en France. Les locations meublées saisonnières ne disparaîtront pas : elles se feront de façon non officielle, non déclarée, non taxable et pas par des entreprises françaises. Pour autant, le problème du logement ne sera pas réglé… L’accès au logement ne sera pas favorisé et l’intérêt général ne sera pas préservé. »


Le SPLM, regroupant toutes ces PME françaises non délocalisables, demande au Gouvernement et au Parlement de modifier 3 points majeurs du texte actuel du projet de loi (voté en 1ère lecture à l’Assemblée Nationale) :

1) Considérer la résidence secondaire comme un local destiné à l’habitation (comme la résidence principale) :

comment justifier qu’une résidence secondaire, occupée plusieurs fois dans l’année par son propriétaire ou ses proches (par exemple 1-2 mois), ne puisse être considérée comme une habitation !? Cela n'aurait en effet pas de sens de changer l'usage d'un logement que son propriétaire utilise de temps en temps.

Les professionnels demandent donc que la résidence secondaire soit considérée comme une habitation : c’est ce qu’elle est dans les faits ! Le propriétaire doit pouvoir la louer librement pour de courtes durées pendant qu’il ne l’occupe pas. Pour autant, et dans le souci d’une meilleure régulation de la location meublée de courte durée, l’exonération de la résidence secondaire du régime de changement d’usage ne doit concerner, par propriétaire, qu’un seul appartement en dehors de sa résidence principale.

 Si la première résidence secondaire n’était pas exonérée, les propriétaires pourraient garder leur appartement vide, contourner la loi en modifiant le lieu de leur résidence principale ou continuer les locations de façon non officielle sur des sites étrangers. Ce qui ne règlerait, bien au contraire, aucun des problèmes du logement.

 Sans cela, la location meublée saisonnière « officielle » mourra. Les résidences secondaires ne retourneront pas sur le marché locatif traditionnel. Elles seront perdues à la fois pour le logement et pour le développement de l’économie touristique. Place sera laissée à un marché souterrain et non déclaré. Est-ce la volonté d’un Gouvernement et d’un Parlement de gauche ?

2) Renoncer à l’autorisation obligatoire de l’assemblée générale des copropriétaires qui est juridiquement critiquable et va créer des conflits insolubles en interférant avec le droit de propriété garanti par la Constitution et la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Toute autorisation liée à une demande d’urbanisme, de construction, ou de logement, est nécessairement consentie sous réserve des droits des tiers. L’autorisation préalable des copropriétaires concernant le changement d’usage pour faire de la location meublée modifie inutilement ce principe en introduisant une insécurité juridique majeure.

Comment justifier que l’on fasse des copropriétaires les « juges préalables » d’une autorisation administrative ? Qu’arriverait-il si chaque permis de construire était soumis à l’accord discrétionnaire et préalable du voisinage ! Les intérêts privés et partisans de chacun primeraient sur toute considération d’intérêt général ou de droit.
Cette autorisation pourra être donnée ou refusée, sur la base de critères subjectifs, voire arbitraires, et donc sans que l’assemblée générale des copropriétaires ne tienne compte de la destination de l’immeuble ou des règles qui régissent la copropriété. Cela sera source d’un nombre infini de contentieux.

Par ailleurs, cette disposition est très curieusement limitée à la seule hypothèse de la location meublée saisonnière. De manière singulière, aucune condition de ce type n’est prévue pour la transformation en local commercial ou pour l’exercice d’une profession libérale. Pourquoi réserver un tel traitement à un usage qui demeure pourtant un usage d’habitation ? Il sera constitutionnellement difficile de justifier que :
- la location meublée soit soumise à des exigences plus importantes que le changement d’usage vers des usages commerciaux ou pour l’exercice de professions libérales,
- les copropriétaires puissent limiter le droit d’usage des parties privatives sans que cela ne soit imposé par la destination de l’immeuble.

Enfin, imposer l’autorisation préalable de la copropriété avant un changement d’usage équivaut à interdire tout changement d’usage. Est-ce là ce que souhaitent le Gouvernement et le Parlement ?

3) Protéger les PME françaises et leurs emplois face aux plateformes « offshore » et sites collaboratifs qui déstructurent le marché (comme cela a été le cas pour la réservation hôtelière), ne paient pas leurs impôts en France et ne respectent pas la réglementation sur les agences immobilières :

l’encadrement de ces sites est presque inexistant dans le texte (malgré quelques ajouts, insuffisants, en 1ère lecture à l’Assemblée Nationale) alors que les PME françaises se voient appliquer de nouvelles obligations et contraintes. Le SPLM ne comprend pas pourquoi la loi Hoguet s’applique aux sociétés françaises et non aux sociétés étrangères qui font, pour une part, le même métier.

S’il existait des raisons légitimes pour ne pas appliquer la loi Hoguet aux sociétés « offshore », ne l’appliquons alors pas aux sociétés françaises afin qu’elles n’aient pas plus de contraintes que les sociétés étrangères.

Sans vraie régulation des entreprises étrangères, on ne peut que constater qu’il y a 2 poids, 2 mesures, et ce au détriment d’entreprises locales et non délocalisables : les professionnels de la location meublée n’acceptent pas cette inégalité flagrante, injuste et inexplicable !

Les professionnels demandent donc d’imposer à tous les acteurs du marché de la location meublée saisonnière les mêmes règles afin de ne pas créer de distorsion de concurrence, aujourd’hui au détriment des professionnels installés géographiquement et fiscalement en France.

Comment comprendre que l’on doit respecter la loi Hoguet quand on est une société française et pas quand on est une société étrangère ? Sans l’obligation imposée à tous de respecter les mêmes lois, le marché échappera aussi bien aux entreprises nationales qu’à la réglementation française, ces acteurs n’étant pas domiciliés, juridiquement et fiscalement, en France. Est-ce là encore ce que souhaitent le Gouvernement et le Parlement ? Poussera-t-on les PME françaises à se délocaliser ?

ANNEXES

ANNEXE 1

DONNEES ET CHIFFRES CLES Le Syndicat des Professionnels de la Location Meublée (SPLM) est la première instance représentative des professionnels de la location meublée à Paris et en France par le nombre d’adhérents, par la diversité des métiers représentés, pour la déontologie de son activité et pour l'assurance qualité des services rendus.

Son objectif est de promouvoir l’activité de la location meublée, au titre de la résidence principale ou temporaire (professionnelle ou touristique) des locataires, d’améliorer en permanence le professionnalisme de ses membres et de dialoguer constructivement avec tous les acteurs, dont les pouvoirs publics en premier lieu, afin de défendre une location meublée raisonnée et de qualité.

Pour ce faire, le SPLM agit pour :
  • Développer une offre meublée en adéquation avec la politique du logement des pouvoirs publics et des collectivités locales françaises (en particulier la Ville de Paris),
  • Sauvegarder les emplois des acteurs parisiens et français,
  • Conserver l’attractivité des grandes villes, en premier lieu Paris,
  • Favoriser les acteurs vertueux effectuant un service de qualité,
  • Encourager une régulation et une moralisation du marché adaptées afin de responsabiliser tous les acteurs,
  • Dialoguer et travailler (nouvelle réglementation locale ou nationale – loi cadre 2013) avec les pouvoirs publics et les mairies des grandes villes françaises (dont la Mairie de Paris) au bénéfice de tous.
Chiffres clés
  • 20.000 appartements loués meublés (Opinionway janvier 2011 – APUR novembre 2011)
  • 85 % des propriétaires ne possèdent qu’un seul appartement (hors leur résidence principale), loué en moyenne 22 semaines par an
  • 64 % des appartements sont occupés comme résidence principale ou secondaire
  • 75 % des propriétaires louant leur appartement moins d’un an ont le projet de la réoccuper à court ou moyen terme.
  • Durée des locations en meublé :
    o 50 % = séjour > à 1 mois
    o 34 % = 1 semaine à 1 mois
    o 16 % < à 1 semaine avec pour l’immense majorité des professionnels un séjour minimum entre 4 et 6 nuits
  • Durée des séjours à l’hôtel :
    o Etranger 2,8 nuits (2,4 en 1995) / Français 1,9 nuits (1,8 en 1995)
  • SPLM :
    o Adhérents : 40
    o Profil : Gestionnaire des appartements (et donc pas seulement des intermédiaires qui ne voient jamais le client et qui ne connaissent pas les appartements)
    o Nombre d’appartements gérés : 4.000 (sans doublons)
    o Nombre d’emplois directs : 400 (1 emploi pour 10 appartements gérés)

ANNEXE 2

AVIS DU SPLM SUR LA FUTURE REGLEMENTATION

I - QUESTIONS SUR LA FUTURE REGLEMENTATION

    • Le SPLM est pour une régulation et pour une maîtrise du développement de la location meublée afin d’éviter une déstabilisation du marché en permettant à des particuliers de faire du commerce sans contrainte (respect de la réglementation locale, qualité minimum) et sans charge (notamment fiscales).

    • Le SPLM ne souhaite pas que la réglementation fasse disparaître les acteurs locaux au détriment d’acteurs internationaux qui trouveraient le moyen de la contourner comme ils ont trouvé le moyen de contourner la loi Hoguet.

    • Le SPLM demande que la réglementation s’applique de la même façon par tous et que tous les acteurs soient soumis aux mêmes charges et obligations. Tous les sites collaboratifs doivent notamment respecter la loi Hoguet, vérifier l’origine des appartements, être rendues responsables des locations illicites, collecter et verser la taxe de séjour.

    • Les professionnels de la location meublée sont les meilleurs alliés des autorités de régulation car ils garantissent qualité de service, transparence, engagements responsables, contrôle des appartements et des séjours…

  • La loi doit mieux encadrer le marché du particulier à particulier (marché favorisé par l’émergence de sites collaboratifs nationaux et surtout internationaux) pour éviter que le particulier ne se substitue peu à peu aux véritables professionnels mais sans les contraintes, sans les charges, et sans la fiscalité qui pèsent sur les professionnels : - Si un propriétaire doit pouvoir louer sa résidence principale pendant ses absences, la loi doit encadrer cette possibilité pour que cela ne devienne pas un vrai business récurrent. - Limiter à deux mois par an la durée maximale de location du particulier au particulier. Sinon, c’est une concurrence déloyale faite aux professionnels qui eux sont soumis à des charges, des impôts et des règles de sécurité que n’a pas le particulier. - Au delà de deux mois, imposer les mêmes contraintes qu’aux professionnels. - Sur ce point, le SPLM rejoint les hôteliers (UMIH).
II - QUE PENSE LE SPLM DES PROPOSITIONS DU GOUVERNEMENT ?

Le projet de loi, dans sa version actuelle, semble plutôt rationnel sur les points suivants :
- Le texte n’impose pas un dispositif unique et national : il paraît en effet impossible de prévoir un système national strict et précis pour des situations aussi variées sur le territoire français. Il ouvre plusieurs possibilités de réglementation par diverses possibilités (assouplissement par rapport au texte actuel), critères et objet de négociation.
- Attention cependant à ce que cela ne laisse pas les mains libres à des collectivités qui voudraient interdire les locations de courte durée dans leur centre-ville et/ou dans leurs quartiers dit touristiques.
- Le texte présente peu de changements concernant les outils actuels : le texte a été élaboré notamment en concertation avec la Mairie de Paris. Le Gouvernement n’a pas pour l’instant repris une idée de la Mairie de Paris d’instaurer un bail spécifique à durée limitée (mais cela pourrait survenir comme critère d’application).

Attention là aussi à la liberté que pourraient prendre des collectivités d’imposer des durées minimum trop restrictives. Si le sujet devenait d’actualité, nous demanderions que les modalités d’une durée minimum soient prévues au niveau national dans les critères d’autorisation.

Fixer une durée minimale de location meublée (30, 60 ou 90 jours) : attention à la fausse bonne idée ! - La durée minimum n’est pas un outil de régulation car il ne faut pas confondre la durée minimum dans le contrat (que la loi peut effectivement imposer) et la durée du séjour. Il s’agit de deux notions différentes qui rendent la régulation par la durée inopérante.
En effet, quel que soit la durée imposée par la loi, le locataire peut partir quand il veut.
La « durée du contrat » est différente de la « durée de séjour » : le délai est donc contournable dans les faits. Quand un locataire loue un appartement vide, il sait qu’il va avoir un contrat de 3 ans. Mais il peut partir quand il le veut avec l’accord de son bailleur et le respect d’un préavis (généralement de 1 ou 3 mois). Le propriétaire pourra relouer dès son départ.
- La régulation par la durée serait inefficace car elle inciterait le locataire à déclarer une durée d’occupation supérieure à son besoin réel : la durée exprimée dans un bail correspond à la vision que le locataire a de son besoin au moment de son entrée dans les lieux. Ce besoin peut changer en cours de bail. C’est pourquoi, en application des dispositions de l’article 1134 du Code Civil, les parties peuvent mettre fin au bail quand bon leur semble, le locataire pouvant y mettre fin unilatéralement avec un préavis d’un mois, s’il y a déclaré sa résidence principale.
Dès lors que la durée du bail peut être remise en cause par les parties, une régulation sur ce critère inciterait le locataire à accepter une durée supérieure à son besoin pour accéder à un appartement auquel il n’aurait pas droit.
- On parle d’imposer une durée minimum de 7 jours (ou de 30 jours) en lieu et place des 12 mois actuels (9 mois si étudiant) : c’est une fausse bonne idée.
Les durées minimum de 30 jours ou 7 jours ne permettront pas de satisfaire les besoins des hôteliers. La durée moyenne des séjours en hôtels à Paris est de 2,8 nuitées pour un étranger et de 1,9 nuitée pour un français. Cette durée est relativement stable depuis 15 ans (1995 : étranger = 2,4 nuitées / français = 1,8 nuitées).
L’écart entre 2,8 nuitées (durée moyenne du séjour en hôtel) et 7 nuitées (durée que certains pourraient vouloir instaurer) est trop important pour que les hôteliers en tirent avantage en voyant leur durée moyenne s’allonger d’autant.
- Les villes qui ont expérimenté une régulation par la durée l’ont abandonné car elle est inefficace compte tenu de la possibilité de la contourner : à ce titre, l’exemple de la ville de New York est révélateur. La régulation actuelle impose une interdiction pour les locations de moins de 30 jours. Cette interdiction n’a en rien limité les locations pour preuve les réponses traditionnellement faites par les acteurs new-yorkais de la location meublée proposant un contrat de 30 jours pour une location de 15 jours. Face à l’échec d’une régulation facilement contournable, la ville de New York modifie actuellement sa législation : le nouveau dispositif prévoirait un séjour minimum de 2 jours et l’octroi d’une licence temporaire dont le nombre serait limité par immeuble pour éviter une spécialisation de ceux-ci.
- Une durée minimum imposée laisserait de nombreux besoins insatisfaits et encouragerait des solutions non déclarées donc illégales.
Les personnes qui, aujourd’hui, utilisent la location meublée pour un séjour de 6 jours, ne pourraient, si la loi impose un séjour minimum, aller à l’hôtel pour 6 nuits, parce que trop cher... Ils ne viendraient plus à Paris ou iraient sur un marché non déclaré.

Cela sera un handicap pour l’attractivité de Paris (poste essentiel de recettes financières (fiscalité, consommation…) qui par ailleurs manque de 7000 chambres d’hôtels par rapport à la demande, pour l’organisation des grands salons professionnels, qui sont de plus en plus en concurrence avec d’autres grandes capitales européennes, pour la fréquentation touristiques des étrangers venant de très loin.
- La location touristique ne semble pas concernée par l’encadrement des loyers et des honoraires (qui ne concerne que les baux loi de 1989).

Attention à la validation définitive de ce point. Il ne faudrait pas que les professionnels de la location subissent une double peine : celle de la concurrence des plateformes offshores que le Gouvernement ne souhaite pas encadrer à ce stade, celle d’une limitation de leur capacité d’exploitation, de développement et de création d’emplois.

Cependant, le SPLM déplore un certain nombre de manques majeurs : - Les nombreuses propositions que le SPLM a faites au Ministère du logement (cf. annexe 3) n’ont pas été, pour beaucoup d’entre elles, reprises ni même étudiées. Le SPLM ne peut que regretter ce manque, en particulier en ce qui concerne le distinguo entre « petit » et multipropriétaire, la limitation du nombre d’appartements en location meublée de courte durée, l’obligation de charte de professionnalisation, la responsabilisation des acteurs commerciaux (plateformes offshores notamment) et des propriétaires. Le SPLM demande que le Gouvernement et le Parlement prennent en compte les propositions du SPLM afin de mieux réguler la location meublée de courte durée.

- Le statut des professionnels de la location meublée n’est pas spécifié. L’activité de location meublée de courte durée française repose sur le nombre, le développement et la qualité de services de ces professionnels qui créent des emplois non délocalisables. Qui plus est, ces professionnels sont les garants d’un niveau de qualité, probité et quiétude qu’aucun site collaboratif ne pourra offrir. En ce sens, les professionnels sont les meilleurs alliés du Gouvernement et des collectivités dans la régulation de la location de courte durée (ce sont par exemple les seuls à avoir mis en place volontairement des chartes de qualité et de quiétude, une responsabilité civile professionnelle…
Le SPLM demande que le Gouvernement précise le statut « d’exploitant en meublé » par voie d’amendement (gouvernemental ou parlementaire) reconnaissant ainsi un statut officiel à ces acteurs (à l’instar de ce que l’administration fiscale fait déjà) puis en précisant les modalités par la suite (RCP, formation,..).

 L’encadrement des sites collaboratifs est inexistant dans le texte actuel : le Gouvernement y a pour l’instant renoncé, arguant de la législation européenne et considérant que ces sites ne rentrent pas dans le cadre de la loi Hoguet. Si le SPLM considère bien sûr que ces sites ont toute leur place dans l’activité de location meublée de courte durée, c’est à la condition qu’ils aient les mêmes contraintes que les acteurs locaux, qu’ils respectent les obligations en matière de concurrence loyale, d’imposition fiscale et de niveau minimum de qualité des offres et du service rendu. Ce qui n’est, malheureusement, pas le cas.
Le SPLM demande que les ajouts au texte discuté au Parlement prévoient un renforcement des obligations fiscales, en particulier des sites d’hébergement (imposition en France lorsque l’activité est exercée sur le territoire français) et professionnelles (par exemple : imposer une obligation de RCP à tous les acteurs professionnels, ainsi qu’aux particuliers qui en font une activité quasi professionnelle).

- Les critères pour l’autorisation de la location meublée de courte durée sont aujourd’hui non définitivement fixés. Ces critères, en fonction du choix que fera chaque collectivité, seront déterminants pour le développement de l’activité et la pérennisation des emplois locaux qui y sont rattachés.
Le SPLM demande que les professionnels de la location meublée, ayant leur siège en France, soient étroitement associés, comme partenaires, à la fixation de ces critères tant au niveau national (dans les cadres du projet de loi et des textes d’application qui s’en suivront) que local (avec chaque collectivité compétente sur ce sujet).

Annexe 3

LES PROPOSITIONS DU SPLM

I – FAVORISER UNE MEILLEURE INTERPRETATION DE LA LOI EXISTANTE


a) Propositions sur la loi existante concernant la location meublée

L’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation ne précise pas suffisamment ce qu’est un logement (« …toutes catégories de logements et leurs annexes… »). Ce manque est source d’incompréhension, notamment pour les petits propriétaires, et de difficultés nombreuses d’application.

Sans modifier complètement la rédaction de l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, le SPLM propose de : - Préciser son contenu en modifiant l’article R 111-1-1 du même Code de la Construction et de l’Habitation en complétant la définition actuelle du logement (définie essentiellement par la nature des pièces) par son utilisation,
- Compléter la rédaction de l’article L 632-1 en y introduisant la distinction entre petits et multipropriétaires (cf.ci-dessus) comme cela existait dans la loi avant la réforme de 2005.

Rédaction du L 632-1 antérieur au 19 janvier 2005
Toute personne qui loue un logement meublé à un bailleur louant habituellement plus de quatre logements meublés, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, a droit à l'établissement d'un contrat écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes...
b) Définition du logement meublé

Le SPLM estime nécessaire de clarifier la notion de logement meublé en introduisant une définition qui puisse servir de référence à toute nouvelle régulation.

Le SPLM propose de reprendre, à l’instar du rapport Massin-Laporte (février 2013), la définition qui a été adoptée par les membres de la CNC lors de sa séance du 7 janvier 2009 (à l’exception du dernier mot, à savoir « normalement ») : « Un logement meublé s'entend d'un logement dont les pièces sont garnies d'éléments mobiliers, d'équipements et d'ustensiles essentiels fournis en quantité suffisante pour permettre au locataire d'en user et d'y vivre. »

II - AMELIORER LA REGULATION DE LA LOCATION MEUBLEE PAR UNE EVOLUTION DE LA LOI ET UNE APPLICATION PLUS ADAPTEE

Les propositions du SPLM ont pour principaux objectifs de :
  • Concentrer une éventuelle nouvelle réglementation sur les zones tendues de location
  • Garder le changement d’usage avec compensation pour les multipropriétaires
  • Déroger au changement d’usage pour les petits propriétaires se traduisant par une « autorisation personnelle et temporaire » de location
  • Limiter les autorisations à un pourcentage des appartements d’une copropriété (évolution prise par New York)
  • Responsabiliser les propriétaires et les professionnels dans la régulation du marché (évolution prise par New York).
a) Propositions pour la régulation de la location meublée

- Réguler le nombre d’appartements mis en location meublée en distinguant, dans la réglementation, les petits propriétaires et les multipropriétaires.

- Accorder des autorisations personnelles et temporaires1 aux petits propriétaires et laisser le mécanisme de la compensation pour les multipropriétaires. L’autorisation pourrait être accordée pour une durée de 3 ans, renouvelable et sans compensation (autorisation plus longue - 5 ans, renouvelable - et moins chère si demande faite pour le compte du propriétaire par un professionnel garant des bonnes pratiques).

Avantages de l’autorisation personnelle et temporaire contrôlée par les professionnels (pour leurs propriétaires) pour le compte des Mairies

- Permettre de définir un volume d’appartements en location meublée acceptable pour les Mairies, tout en tenant compte des besoins liés à l’attractivité des villes et de leur économie locale. Le dispositif actuel, qui repose sur la nature de l’occupation faite par le locataire - résidence principale ou temporaire –, ne le permet pas. En effet, le renforcement du contrôle sur le critère de l’usage inciterait à une augmentation des déclarations de résidence principale pour le locataire pour tout ce qui n’est pas du séjour strictement touristique. - Renforcer la qualité du voisinage et la quiétude dans la copropriété en conditionnant le renouvellement de l’autorisation au respect des bonnes pratiques de la location meublée. - Limiter l’utilisation des moyens de l’administration pour la délivrance et le contrôle des autorisations en :
  • liant l’autorisation personnelle à l’obligation de déclaration en Mairie prévue par le code du tourisme (article L 324-1-1),
  • responsabilisant les professionnels sur l’application des bonnes pratiques ce qui permettrait de concentrer les contrôles sur quelques acteurs et non sur des dizaines de milliers de particuliers
  • faisant des contrôles a posteriori, notamment au niveau des professionnels, afin de contrôler davantage d’appartements.


- Soumettre les autorisations personnelles et temporaires :
  • Au paiement d’une cotisation annuelle redevable auprès de chaque Mairie
  • Au respect de bonnes pratiques définies dans des chartes de qualité et de quiétude. Le SPLM a mis en place de telles chartes qui peuvent faire l’objet d’une concertation avec les Mairies et les organismes représentant les copropriétaires et les syndics d’immeuble
  • A la possibilité pour tout tiers de contacter 24h/24 et 7j/7 un centre d’appel pour émettre une plainte concernant le voisinage, le centre d’appel se chargeant ensuite d’avertir la plate-forme responsable de la location.

- Conditionner le renouvellement des autorisations aux respects des bonnes pratiques et à l’absence d’incidents notables au sein de l’immeuble. Afin de faciliter le travail des équipes municipales sur la tenue et le contrôle des déclarations, les professionnels de la location meublée référencés par la Mairie pourront faire office « d’auxiliaires » en regroupant voire en prenant en charge les demandes des propriétaires avant de les transmettre à la Mairie.

- Limiter le nombre d’appartements en location temporaire par immeuble : cette limitation, à un niveau à définir, permettrait de ne pas perturber la vocation et le voisinage des immeubles concernés tout en assurant une offre suffisante dans les principaux quartiers de la location temporaire.

- Imposer aux propriétaires et aux acteurs de la location meublée des chartes de professionnalisation :
  • Charte de qualité (sur le modèle de la convention du SPLM/Clévacances) avec obligation pour les propriétaires de mise à disposition d’appartements de qualité contrôlée
  • Charte de quiétude : obligation pour les propriétaires/locataires et les acteurs de la location temporaire de (faire) respect(er) les règles de bonne conduite et, au besoin, le règlement de copropriété de l’immeuble (tout en maintenant la non obligation d’autorisation préalable de la copropriété)
  • Charte de déontologie : obligation pour les acteurs de la location temporaire et les propriétaires du respect des réglementations immobilière, fiscale et locale.

- Imposer aux propriétaires travaillant en direct une formation sur les devoirs et droits du bailleur et sur les bonnes pratiques de la location meublée.

Fixer une durée minimale de location meublée (30, 60 ou 90 jours) : attention à la fausse bonne idée !
- La régulation par la durée serait inefficace car elle inciterait le locataire à déclarer une durée d’occupation supérieure à son besoin réel : la durée exprimée dans un bail correspond à la vision que le locataire a de son besoin au moment de son entrée dans les lieux. Ce besoin peut changer en cours de bail. C’est pourquoi, en application des dispositions de l’article 1134 du Code Civil, les parties peuvent mettre fin au bail quand bon leur semble1, le locataire pouvant y mettre fin unilatéralement avec un préavis d’un mois, s’il y a déclaré sa résidence principale.
Dès lors que la durée du bail peut être remise en cause par les parties, une régulation sur ce critère inciterait le locataire à accepter une durée supérieure à son besoin pour accéder à un appartement auquel il n’aurait pas droit.

- Les villes qui ont expérimenté une régulation par la durée l’ont abandonné car elle est inefficace compte tenu de la possibilité de la contourner : à ce titre, l’exemple de la ville de New York est révélateur. La régulation actuelle impose une interdiction pour les locations de moins de 30 jours. Cette interdiction n’a en rien limité les locations pour preuve les réponses traditionnellement faites par les acteurs new-yorkais de la location meublée proposant un contrat de 30 jours pour une location de 15 jours. Face à l’échec d’une régulation facilement contournable, la ville de New York modifie actuellement sa législation : le nouveau dispositif prévoirait un séjour minimum de 2 jours et l’octroi d’une licence temporaire dont le nombre serait limité par immeuble pour éviter une spécialisation de ceux-ci.

b) Propositions pour la responsabilisation des acteurs professionnels
- Imposer aux professionnels non loi Hoguet l’obligation d’une assurance « responsabilité civile professionnelle ».
- Imposer aux professionnels (et aux propriétaires travaillant en direct) l’obligation de fournir l’accès pour tout tiers à un centre d’appels, destiné à recueillir les plaintes éventuelles des voisins et à avertir la plate-forme responsable de la location. Pour s’assurer de la mise en place de ce centre d’appels, les professionnels proposent d’en assurer le financement.
- Imposer, notamment aux plateformes Internet offshore, le respect des réglementations immobilière, fiscale et locale.

c) Propositions pour la responsabilisation des propriétaires bailleurs
- Imposer une compensation fiscale à tous les propriétaires (petits et multipropriétaires) faisant de la location meublée : voir ci après.
- Rendre obligatoire l’assurance multirisques habitation couvrant la location meublée.
- Pour les propriétaires travaillant en direct, définir un statut du propriétaire bailleur faisant de la location meublée comportant une obligation de formation dispensée par des organismes professionnels (SPLM, FNAIM, Clévacances...). Cette obligation de formation serait un des critères de la délivrance de l’autorisation personnelle.

d) Propositions pour mieux taxer la location meublée et améliorer le logement dans les villes de plus de 200 000 habitants
- Imposer le paiement de la taxe de séjour à tous les propriétaires : la taxe de séjour est aujourd’hui très inégalement versée, notamment de par les propriétaires ne passant pas par un professionnel.

- Redéfinir les situations au regard de la fiscalité locale et nationale
  • Redéfinir le panorama des taxes applicables (Contribution foncière des entreprises, Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises, Taxe d’habitation) afin de remédier à la complexité actuelle des taxes dues, versées ou non, dans lequel les acteurs de la location meublée, et a fortiori les propriétaires, ne savent ce qui est redevable et ce qui ne l’est pas,
  • Harmoniser la fiscalité des revenus de la location meublée avec la fiscalité des revenus fonciers et supprimer l’abattement forfaitaire majoré pour les meublés de tourisme déclarés en Mairie dans les zones tendues.
- Créer une contribution destinée à l’engagement de la location meublée temporaire en faveur du logement social : cette contribution sociale, due par le propriétaire (petits propriétaires : tout ou partie du montant de la cotisation annuelle liée à l’autorisation personnelle ; multipropriétaires : part du montant de la compensation), permettrait de contribuer à la rénovation de logements insalubres ou à financer le logement social dans les zones tendues.

ANNEXE 4

AUTORISATION DE L’ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES

Le texte actuel, voté en 1ère lecture à l’Assemblée Nationale, impose que le propriétaire qui souhaite faire un changement d’usage obtienne préalablement à l’instruction de sa demande l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires Le texte actuel, voté en 1ère lecture à l’Assemblée Nationale, impose que le propriétaire qui souhaite faire un changement d’usage obtienne préalablement à l’instruction de sa demande l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

I - Les professionnels de la location meublée déclarent que cette disposition, si elle était adoptée en l’état, signerait la mort de leur activité, de milliers d’emplois locaux et de dizaines de PME françaises et non délocalisables participant activement au développement économique de la France et à son attractivité touristique.

Alors que le Président de la République lui-même vient d’indiquer que le tourisme devenait une « grande cause nationale », cet amendement est en totale contradiction avec cette stratégie, ayant pour effet de priver la France et ses principaux lieux touristiques que représentent les grandes villes – Paris en premier – d’une offre touristique de qualité générant des recettes en fort développement.

De plus, cette disposition – dont la constitutionnalité reste à démontrer au regard du respect du droit de la propriété - est totalement contradictoire avec le projet du Gouvernement car elle interdit « de facto » ce que le texte gouvernemental permet « de jure » : en effet, aucune assemblée générale des copropriétaires, sauf très rares exceptions, n’autorisera la location meublée touristique, et ce même si le règlement de copropriété l’autorise, dés lors que l’on fait des copropriétaires les juges d’une procédure de construction avec un pouvoir discrétionnaire.

Cette disposition conduira à une interdiction de fait de toute location meublée de courte durée alors que le Gouvernement a prévu une réforme régulant cette activité (avec 3 régimes possibles : régime de liberté, changement d’usage, autorisation temporaire sans changement d’usage).

Alors que la situation économique nationale est toujours préoccupante et que la saison touristique a été médiocre cet été, le Gouvernement et le Parlement peuvent-ils se priver de :
  • Emplois locaux de services consacrés à l’accueil des touristes et à l’entretien des appartements et des immeubles,
  • PME françaises participant à la création de richesses économiques,
  • Touristes français ou internationaux contribuant, par leurs dépenses, au maintien de commerces et d’emplois locaux,
  • Rentrées fiscales payées par ces mêmes PME françaises contrairement à des plateformes internationales non domiciliées en France ?
Qui plus est, cette obligation devenant quasi-impossible à obtenir, c’est la porte ouverte à des locations meublées non déclarées, sans aucune garantie ni protection du locataire. Est-ce vraiment cette conséquence directe et particulièrement néfaste que le Parlement et le Gouvernement recherchent ?

Il vaut mieux une régulation s’appuyant sur des règles contrôlables et opposables qu’une interdiction de fait qui ne réglera pas le problème mais qui déplacera un marché officiel vers un marché non officiel.

Les professionnels demandent aux parlementaires et au Gouvernement de renoncer à cette disposition mortifère, juridiquement fragile, économiquement injuste, socialement inefficace et politiquement inutile. Ce renoncement est la seule solution possible. Si le Gouvernement et le Parlement imaginaient d’autres solutions comme : - limiter l’accord de l’assemblée générale aux seuls immeubles où cela est nécessaire, - exclure la résidence secondaire de cette autorisation (1er appartement, hors résidence principale), le SPLM est à leur disposition pour expliquer la position des professionnels basée sur une analyse juridique complète de la problématique et une connaissance opérationnelle du sujet. En tout état de cause, ce renoncement permettrait de mieux réguler la location meublée tout en maintenant cette activité économique, sociale et touristique indispensable à la France. POURQUOI CETTE DISPOSITION N’EST PAS LA SOLUTION - Cette disposition donne aux copropriétaires un pouvoir discrétionnaire dans le cadre d’une procédure de droit de la construction. Cette obligation créerait d’abord une contradiction dans la réglementation et une discrimination intolérable, les professions libérales (médecins, avocats…) n’y étant pas soumis, ni aujourd’hui ni dans le futur projet de loi.

De plus et par comparaison : qu’arriverait-il si chaque permis de construire sur chaque terrain était soumis à l'accord discrétionnaire et préalable du voisinage... ? Les intérêts privés et partisans de chacun primeraient bien évidemment sur toute considération d'intérêt général ou de droit, et bien évidemment peu de projets verraient le jour.

Cette disposition interdira de fait tout changement d’usage pour la location meublée et à terme pour tout autre besoin (bureau, professionnel médical ou juridique...).

- Si le règlement de copropriété n’interdit pas la location meublée, c’est donc une « loi privée », promouvant des intérêts particuliers (dans un sens comme dans un autre – vote favorable ou défavorable -), qui régirait une communauté alors que la loi votée par le Parlement, défendant l’intérêt général, maintiendra la possibilité d’exercice de la location meublée. Pourquoi une telle contradiction, au détriment de la loi ?

- En cas de nuisance (trouble de voisinage), l’activité de location meublée peut déjà être interdite par le syndic des copropriétaires : cette disposition n’apporte donc rien et est redondant avec une mesure déjà existante.

- Enfin, on peut légitimement s’interroger sur la constitutionnalité d’une telle mesure qui bafoue littéralement le droit de la propriété, pourtant protégé par la Constitution. Un recours, plus que probable, devant le Conseil Constitutionnel sur cette disposition si elle était confirmée, aurait de très fortes chances d’être entendu et de donner lieu à une décision favorable au respect du droit de propriété.

Le SPLM tient à la disposition des intéressés les analyses juridiques effectuées sur ce sujet.

ANNEXE 5

AMENDEMENT CE543 (ancien) et 1359 (nouveau)

L’amendement CE543 - retiré en Commission des Affaires Economiques de l’Assemblée Nationale - imposait également aux entreprises et sites transactionnels, en plus des personnes déjà soumises, la réglementation sur le changement d’usage en cas de location meublée touristique. Cet amendement permettait, comme première étape, de soumettre aux mêmes obligations les sites transactionnels – notamment les plateformes « offshores » - et les professionnels installés en France.

L’amendement 1359, déposé par le Gouvernement et adopté en 1ère lecture à l’Assemblée Nationale, a repris en partie l’esprit de l’amendement CE543 : « Toute personne qui prête son concours contre rémunération, par une activité d'entremise ou la mise en disposition d'une plateforme numérique, à la mise en location d'un logement, informe le loueur des obligations de déclaration ou d'autorisation préalable prévues et obtient de lui, préalablement à location du bien, une déclaration sur l'honneur attestant du respect de ces obligations. »

Cet amendement 1359 est un « minimum ». Il ne garantit en effet aucun pied d’égalité entre les structures françaises et les plateformes « offshore » qui « déclarent » que leurs annonces concernent, dans leur grande majorité, les résidences principales… pour lesquelles cet amendement 1359 ne s’applique pas.

Plus globalement, la réglementation actuelle comme la probable future réglementation est/serait discriminatoires : en effet, les PME françaises, professionnels de la location meublée, sont aujourd’hui – et seraient demain – soumises à davantage de règles et obligations réglementaires que les sites transactionnels et les plateformes « offshores » exerçant une activité sur ce marché, en toute liberté et sans contrainte particulière. Deux poids, deux mesures, et ce détriment d’entreprises nationales ou locales, non délocalisables : les professionnels de la location meublée n’acceptent pas cette inégalité flagrante et inexplicable !


Les professionnels de la location meublée demandent aux parlementaires et au Gouvernement de réintroduire a minima l’amendement CE543, sous une autre forme au besoin. Ils demandent également aux pouvoirs publics d’imposer à tous les acteurs du marché de la location meublée touristique les mêmes règles afin de ne pas créer de distorsion de concurrence, aujourd’hui au détriment des professionnels installés géographiquement et fiscalement en France.

Les plateformes offshores posent 4 problèmes principaux :
  • Elles délocalisent une partie de l’activité touristique et de son chiffre d’affaires. Elles suppriment donc les emplois générés par des acteurs locaux.
  • Elles ne payent pas, ou très peu, d’impôts en France et leur statut juridique les fait dépendre soit : - de leur pays d’origine et pas des Tribunaux français
    - de leur pays d’origine et pas des Tribunaux français
  • Elles favorisent la création d’activités quelques fois illégales (en permettant au locataire de sous-louer sans l’accord du bailleur), presque toujours non déclarées et donc non fiscalisées.
  • Elles contournent la réglementation française (loi Hoguet notamment) ce qui accentue la concurrence déloyale qu’elles exercent sur le marché. Par exemple : pour des opérations d’intermédiations avec encaissement des loyers, AirB&B n’a ni carte T ni carte G et exerce donc son activité avec moins de contrainte que les acteurs locaux.
Pourquoi la délocalisation d’activités de services permettrait aux sociétés étrangères d’avoir moins de contraintes que les sociétés françaises exerçant sur le territoire français ? Les professionnels de la location meublée demandent que la réglementation s’applique de la même façon par tous et que tous les acteurs soient soumis aux mêmes charges et obligations.

PROPOSITIONS DE REGULATION


1) Rendre opposable la loi Hoguet aux plateformes offshores dès lors qu’elles agissent comme un intermédiaire

Les professionnels français de la location meublée sont soumis à la loi Hoguet dès lors qu’ils agissent comme un intermédiaire. L’intermédiaire immobilier agit pour mettre en relation un locataire et un propriétaire et faciliter la conclusion d’une location. Pour cela, l’intermédiaire doit avoir : - une carte T pour la recherche de locataires, - une carte G pour l’encaissement des loyers. Or la majorité des plateformes offshores sont des intermédiaires immobiliers, à l’exception de certaines d’entre elles qui sont de purs annonceurs (diffusion d’annonce permettant au locataire d’entrer directement en contact avec le propriétaire, sans que l’annonceur ne facilite ou n’intervienne dans la négociation entre les parties). Tous les sites qui agissent pour mettre en relation un locataire et un propriétaire en échange d’une commission, et qui encaissent les loyers, devraient donc être soumis à la loi Hoguet. De plus, on comprendrait mal que cela s’applique aux sociétés françaises mais pas aux sociétés étrangères. S’il apparaissait impossible de soumettre les sociétés étrangères à la loi Hoguet, il faudrait, dans un souci d’égalité et de respect de la concurrence, dispenser les sociétés françaises des contraintes de la loi Hoguet afin de rétablir les conditions d’une concurrence loyale et maintenir ces activités en France.

2) Imposer aux plateformes le respect des lois par le propriétaire bailleur Les professionnels français veillent à ce que : - les propriétaires respectent les lois et règlement applicables, - un locataire d’un appartement soumis à la loi du 6 juillet 1989 ne puisse pas louer son appartement sans l’accord du bailleur et sans que les loyers de sous-location soient supérieurs au loyer principal.
Sur ce point, les tribunaux font régulièrement preuve d’une grande sévérité à l’encontre des intermédiaires débiteurs d’un devoir de conseil renforcé à l’occasion des opérations réalisées par leur entremise.
Cette sévérité doit également pouvoir s’appliquer aux plateformes offshores. Ce qui n’est pas le cas aujourd’hui. Sur ces plateformes, de nombreux appartements sont proposés par les locataires eux mêmes, sans que le bailleur ait donné son accord et sans que la plateforme ait vérifié que le loyer de sous-location ne dépassait pas le loyer de location. Les propriétaires ne paient pas la taxe de séjour et les diagnostics immobiliers sensés informer les consommateurs sur les dépenses énergétiques du logement ne sont jamais affichés.

Systématiquement, les plateformes dégagent leur responsabilité en écrivant dans leurs conditions générales « que le propriétaire est seul responsable du respect des lois et règlements ». Un professionnel français, s’il est soumis à la loi Hoguet ou s’il est exploitant de locaux meublés, ne le fait évidemment pas.

La loi doit donc favoriser une concurrence loyale entre les professionnels français et les plateformes offshores. Il ne faudrait pas, sauf à entrainer la disparition des acteurs locaux, que les nouveaux entrants échappent :

- à la loi Hoguet
- aux contraintes de l’obligation de conseil
- aux dispositions favorisant la protection du consommateur.
La plus grande injustice et iniquité serait que ces plateformes internationales contournent demain toute la nouvelle réglementation sous couvert d’une impunité liée à leur statut de société étrangère.

3) Protéger le locataire en encadrant l’activité des plateformes par des critères obligatoires de niveau de service et de qualité La protection du consommateur, qui devient locataire, doit être la même quand il achète un séjour sur le site d’un professionnel français ou sur une plateforme offshore. Si les plateformes étaient soumises à la loi Hoguet, elles seraient soumises à un niveau minimum de service et de qualité à garantir à leurs clients. Or comme elles ont aujourd’hui trouvé le moyen d’échapper à la loi Hoguet, les professionnels de la location meublée demandent que les ajouts au texte discuté au Parlement prévoient un renforcement des obligations imposées aux plateformes afin de mettre tous les acteurs sur un strict pied d’égalité.

Outre les obligations fiscales (imposition en France lorsque l’activité est exercée sur le territoire français), les plateformes devraient avoir les obligations professionnelles suivantes, dont l’objectif premier est de protéger le locataire contre toute irrégularité, abus et manquement :
  • Visiter systématiquement tous les appartements afin de vérifier la véracité du contenu des annonces qu’elles diffusent (a minima 1 fois/an pour les plateformes agissant comme intermédiaire immobilier)
  • S’assurer des droits à louer de l’annonceur en vérifiant la propriété du bien par le bailleur
  • Avoir obligatoirement une Responsabilité Civile Professionnelle (RCP) pour leur activité (obligation qui devrait également être imposée aux particuliers qui font de la location meublée une activité quasi professionnelle)
  • Mettre à disposition de l'administration, en cas de besoin, d'un dossier papier comprenant mandat, justificatif de propriété, engagements divers
  • Encaisser les règlements pour le compte des propriétaires sur un compte français, accessible à l'administration fiscale
  • Disposer de l’engagement signé du propriétaire de payer la taxe de séjour voire l’encaisser pour le compte de l'administration dans le cas d'encaissement des loyers pour le compte du propriétaire
  • Tenir des registres des mandats
  • Mettre à disposition des copropriétés d'un n° d'appel en cas de problème en cours de location